Le montant du prêt relais est calculé selon un critère principal : le prix du bien que vous mettez en vente. La banque octroie un crédit relais en général sur la base de 70% de la valeur du bien en vente. La banque ne prête pas sur la base de la valeur totale du bien mis en vente car, si vous n’arriviez pas à vendre votre bien au prix que vous désirez cela vous laisse une marge de négociation avec votre acheteur pour à la fois pouvoir aboutir dans la négociation de la vente votre bien et rembourser l’intégralité du capital du prêt relais.
Le prêt relais est accordé en général pour une durée de 24 mois. Certaines banques proposent un contrat sur 1 an renouvelable 1 fois. Dans le meilleur des cas, certaines banques peuvent accepté une prorogation d’un cas mais ce n’est jamais écrit dans les
contrats et cette prolongation est étudiée au cas par cas.
Senioritis propose un prêt relais sur 36 mois qui est probablement la seule offre de prêt relais sur cette durée disponible actuellement sur le marché.
Le prêt relais est un financement de type « In Fine », c’est à dire que la banque avance le capital et le récupère soit à la vente du bien, soit au terme du crédit. L’emprunteur ne paye que les intérêts d’emprunt pendant la durée du financement.
Certaines banques proposent que les intérêts soient aussi remboursés au terme du crédit mais cette solution revient plus chère que le paiement mensuel des intérêts car ceux-ci sont capitalisés*.
*capitaliser les intérêts consiste à réintégrer les intérêts avancés au capital emprunté et donc de recalculer le coût des intérêts dus sur la base du capital + des intérêts avancés.
En France, nous disposons d’un dispositif qui limite le taux maximum qu’une banque peut pratiquer pour un type de crédit donné. Le taux maximum autorisé s’appelle le taux d’usure. Pour le prêt relais, le taux d’usure est celui appliqué pour les prêts immobiliers. Le taux d’usure en vigueur en juillet 2016 est de 4.03%. Attention, ce taux inclus tous les frais liés au crédit (frais de dossiers, frais d’intermédiation, assurance si elle est obligatoire) excepté les frais de garantie.
D’après les chiffres fournis par la Banque de France, le taux effectif moyen pratiqué par les banque sur le premier semestre 2016 est de 3.02%.
Il arrive fréquemment que le prix du bien acheté soit plus important que le prix du bien que l’on souhaite vendre. Il est possible alors d’associer le prêt relais à un prêt immobilier classique long terme. La banque vous propose alors de payer immédiatement les mensualités du prêt long terme et peut mettre en place un différé du paiement des intérêts du prêt relais jusque la vente de votre bien. A la vente de votre bien, votre prêt relais est soldé et vous pouvez, le cas échéant procéder à un remboursement partiel de votre prêt long terme. Si vous faites un remboursement partiel de votre crédit long terme, la banque établira un nouveau tableau d’amortissement en fonction du capital qu’il vous restera à rembourser.
Par opposition au crédit relais associé, le prêt relais sec est le seul crédit de votre plan de financement pour l’achat de votre bien. Le prêt relais sec est une simple avance de trésorerie vous permettant de financer votre achat. Vous pouvez opter pour le paiement des intérêts mensuellement, parfois annuellement ou demander à votre banque un « différé total de remboursement ». Dans ce cas, les intérêts sont « capitalisés » et ne sont dus à la banque que le jour de la vente de votre bien. Attention toutefois, cette dernière solution revient plus cher que le paiement mensuel des intérêts.
Le risque principal du prêt relais et de ne pas avoir vendu son bien au terme du crédit. La banque n’accepte généralement pas de prolongation de ce type de financement ou uniquement au cas par cas.
La prolongation d’un prêt relais n’est jamais écrite sur les contrats. Elle fait l’objet d’une négociation avec la banque prêteuse. Si vous ne trouvez pas d’accord avec votre banque, celle-ci peut alors déclarer la « déchéance du terme de votre crédit », c’est à dire le constat que vous n’avez pas honoré le remboursement du contrat de prêt. Elle peut alors vous inscrire au fichier des incidents de remboursement de crédit des particuliers (FICP) et lancer une procédure de saisie de votre bien immobilier.
A lire aussi sur notre blog : Nos conseils pour bien utiliser le Prêt Relais.
